区域报告:生态资源是北京顺义的最大优势交通待完善

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楼主大中小发表于 2007-7-12 09:46 只看该作者纯文字版

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区域报告:生态资源是北京顺义的最大优势交通待完善

顺义城区部分普通住宅

　顺义是北京城市总体规划确定的三个重点新城之一，将建设成为“现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城”。
　　顺义区域的住宅长时间以来以别墅为主，以机场高速路、温榆河围合而成的中央别墅区在京城名噪一时，而随着中央别墅区土地供应的减少，并受新城规划、交通条件改善、“临空经济带”等几个利好因素的拉动，近年来潮白河别墅区渐受关注、形成气候。　　与此同时，随着顺义区交通的改善和北京市区房价的高涨，越来越多人的人开始在顺义城区寻求普通住宅。　　区域概况：
　　一、新城规划利好　　根据北京城市总体规划，将重点建设顺义、通州、亦庄三个新城。其中，顺义区承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，也是未来一个相对独立、功能完善的城市。顺义重点新城已确立“一港、二河、三区、四镇”的城市空间结构。
　　顺义新城建设用地规模108平方公里，到2020年，全区常住人口将达到139万人，其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。
　　北京市政府投资17亿元兴建奥运场馆；顺义区政府斥资10亿元治理潮白河生态走廊使环境全面改善；机场东扩后将成为亚洲最大的绿色国际港；现代制造基地的迅速崛起；新国展商圈的启动等举措将顺义打造成集现代制造业、物流、旅游、会展和国际交往的新中心。诸多利好带动顺义区实现区域经济的迅猛飞跃。
　　顺义的发展有产业支撑，有空港物流业、现代制造业（如北京现代、燕京啤酒等），还有文化产业（如国际会展中心等）等。由于奥运场馆、国际空港、现代制造基地的建设，顺义区汇集了众多国内外高素质人才，仅3号航站楼的开通就将带来几万名工作人员，对于住宅的需求也在急剧增加。
　　二、上风上水生态资源丰富

　　与亦庄和通州相比，顺义新城最为突出的优势在于丰富的生态资源。
　　顺义处在北京上风上水的位置，自然条件好。北京唯一的内河温榆河流经顺义区域，此外还有潮白河、减河以及潮白河森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园等大量自然生态景观形成了天然氧吧，因此也成为京城别墅的首选之地。

　　三、北京城区客群渐多
　　目前顺义普通住宅项目的购买人群大致可以分成三类，一类是顺义本地人，一类是空港人群，第三类是北京城区的人。顺义本地购房人群占最大比例，其次是空港人群，北京城区的购买者还是少数，其中包括一些在顺义养老的，因为城里价格太高而选择顺义置业的年轻白领在逐渐增加，主要来自北京北部和东北方向，从顺义中心区开车到三元桥走机场高速约半个多小时。
　　四、价格：
　　据链家地产顺义分店的工作人员介绍，目前顺义城区的新盘单价在7000元左右，二手房在6300-6500元/平米左右，已购公房的二手房价在5600左右。每天二手房的成交套数为400-500套，交易活跃，多为当地居民。
　　区域交通、配套 　
　一、交通规划线路多

顺义交通线路
　　新城的建设、奥运的契机对顺义交通环境有了大大改善，规划或在建的轨道交通线网有：　　未来将兴建市区通往顺义的城市轻轨，线路南起四惠车站，北至牛栏山火车站，途经星火、望京东、孙河镇新国展中心、空港城、空港物流园区、南法信以及顺义卫星城。
　　城铁15号线（北京--顺义），起点望京西站，终点顺义城区。该线路直接与目前已经通车的城铁13号线连接，可以通过其迅速到达望京、东直门、三元桥等地，并可以与地铁2号线、10号线、13号线迅速换乘，直达京城的各个地区。

　　快速铁路L1线（机场高速铁路），起点东直门交通枢纽，经过三元桥、机场二号航站楼、机场一号航站楼等站后，直达新落成的机场三号航站楼。可以通过这条快速铁道迅速到达三元桥、东直门等地，并可与地铁10号线、2号线迅速换乘。该线路有望于今年年底随三号航站楼的开通而通车。
　　奥运大道（白马路）直接连接北京奥运中心与顺义奥运分中心，沟通昌平、顺义及平谷3个区，西起高丽营与京承高速公路，终点为顺密路。这样，从北四环到顺义奥运场馆仅需30分钟左右。
　　京承高速二期(高丽营－沙峪沟段)途经顺义区、昌平区、怀柔区、密云县三区一县，在顺义境内直接与奥运大道（白马路）相接，从北京市区到顺义城区时间将从1个小时缩短至半小时。　　机场北线西起京承高速公路鲁疃互通式立交桥，向东跨温榆河、十三支渠，经天北路、八干渠、火寺路、十三支渠至京密路折向南，再经顺平路与首都机场北外环路相接。机场北线途经顺义、昌平两区，是北京市区及其西北部地区通过京承高速公路与首都国际机场连线的重要通道，也是连接顺平路与京承高速公路进出北京的重要道路，它的建成将缓解首都机场高速公路的交通压力。
　　二、配套：
　　顺义目前的配套基本能满足生活所需，但大病还是要上北京市区的医院看，晚上公交停运
较早，娱乐设施较少。

　　餐饮：潮州金兆福海鲜大酒楼、金百万、大鸭梨家常菜、皇城老妈、火锅城、甲鱼屯等名牌餐馆
　　娱乐：J9量贩KTV俱乐部等　　购物：国泰购物中心、顺义西单购物中心、隆华购物中心、物美购物超市等便利店、苏林电器、大中电器　　医疗：北京市顺义区医院、顺义区中医院、顺义肿瘤化疗中心、中国人民解放军、 66055部队医院　　教育：顺义城关一中、顺义三中、顺义八中、顺义二中、牛栏山一中分校区、光明小学、双兴小学、东风小学等　　公园：顺义公园、怡园公园、潮白河公园、滨河公园、万亩森森公园、卧龙公园等　　度假村：顺鑫绿色度假村、春晖园、北京怡生园、九华山庄等　　银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村信用合作社　　健身场馆：顺义城关一中健身中心、光明广场体育场、乔波国际冰雪馆等。河岸对面为万亩森林公园及北京乡村高尔夫俱东部、北京国际高尔夫俱乐部　　公交：915、918、923、970、989、915支2、小55路
　　置业建议：
　　一、别墅：
　　顺义的别墅已经有十几年的开发史，目前集中在温榆河的中央别墅区和潮白河别墅区。　　对有钱人来说，顺义自然环境优美、清新空气、居住密度低，是一个花园城市，无疑是个宜居之所，也非常适合养老度假。如果开车走机场高速到城里，仅需半个多小时，对这些高端人群来说，每天的高速费不是问题。
　　二、普通住宅：
　　随着北京城区房价的高涨，越来越多在北京城区工作的年轻人迫于资金实力开始考虑在顺义城区购买普通住宅，从2005年开始，金汉•绿港、万科四季花城的入市带动了一股销售热。金汉•绿港从05年的3000多元/平米的单价涨到了现在6500的均价。
　　而之所以直到现在，来顺义买房北京城区的客户有限，关键在于交通，尽管从顺义城区开车走机场高速到三元桥仅需35分钟左右，但每天往返20元的高速费对于购买普通住宅的年轻人仍然是一笔负担，若乘坐公交车经京顺路，京顺路由于同时承担了来自顺义、密云、怀柔等区的交通压力，经常发生堵车，即便不堵车的情况下约需1个半小时。　　随着将来轨道交通的开通和完善，北京城区到顺义买房的人会越来越多。顺义的自然环境和新城规划无疑使该区域的房屋具有升值潜力。
　　楼盘：
　　金汉绿港：打造成一个适合现代人居住的大型国际化绿色健康生态社区，规划总建筑面积63万平方米。D7号楼07年7月7日开盘销售。D7号楼为20层板楼，户型面积65平方米一居至139平方米三居，均价6600元/平方米，2008年11月入住。
　　东方太阳城：位于顺义区潮白河畔，三期南区二组团07年7月1日开盘销售。二组团由9栋6层板楼组成，共230套，户型面积80平方米一居至196平方米四居，均价6700元/平方米左右，2008年6月入住。一组团目前仅剩下183和196平方米四居。

[ 本帖最后由海盗狂煞于 2007-7-12 09:50 编辑 ]

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