话题背景
11月9日，国务院公布刺激经济、拉动内需的十项措施。初步匡算，实施十大工程建设，到２０１０年底约需投资４万亿元。与此同时，我市提出，未来5年将投下3000亿元扩大内需。
12日，住房和城乡建设部表示，今后三年将投资9000亿元用于住房保障计划。而我市未来5年，将新建保障性住房2300多万平方米，单套套型建筑面积90平方米以下的中小户型和保障性住房的建设用地，将不低于居住用地供应总量的七成。
十项措施和4万亿元对房地产市场意味着什么？9000亿元保障性住房对商品房市场会产生怎样的影响？房地产市场走势如何？重庆开发商又该如何面对？
特邀专家：
重庆隆鑫地产（集团）公司副总裁 余学兵
重庆东海房产营销公司总经理 徐益文
重庆渝能壹佰房产公司总经理助理 苏建波
成都同景兴业房产公司执行总经理 张骥
经典语录
“我不认为重庆房地产有好大个冬天。信心比什么都重要。中央4万亿买个信心。有信心，就有良性循环。”
“人生病了，先要把病治好。房地产相当于一条腿，政策一开始不一定对腿有好处。但病治好了，全身都获益。”
“我倒没觉得开发商受冷遇。好多年没提房地产是支柱产业了。现在又提了，可见重视程度。 ”
“让老百姓有信心，先得让开发商有信心。降到成本价以下，百姓并非就买账。我下周就准备涨价。”
“4万亿”的地产猜想
晨报地产：十大措施、4万亿元启动内需，大家怎样理解这一宏观经济政策？它对房地产市场有何影响？
余学兵：有种说法是“每投资100元，会拉动内需157元”。4万亿元拉动内需，是进行社会再分配，最终很大部分会落到老百姓身上。十项措施，我理解就是两点，一是保民生增加百姓收入，二是放松贷款。都是好事儿。
徐益文：在中国经济一直良好的情况下，中央政策，对房地产也是值得期待的。第三季度，中国GDP增长9.9%，比改革开放30年来平均9.8的增长率还高出0.1个百分点，在全球金融海啸、中国冰雪、地震灾害的情况下，已经是很好了。
我国城市居民存款21万亿元、我国外汇储备1.9万亿美元，这在全世界来讲，都是值得重视的经济指标。中国的金融体系和全球接轨并不高，受金融海啸的影响仅是沿海严重些，重庆没太大影响。
再说房地产，中国房地产20多年逐步走向成熟，现在这点打击还不是伤筋动骨。持续的城市化进程不可逆转，人均住房35平方米的小康目标必然实现，我对中长期发展前景，是充满信心的。
从有市场经济以来，房地产从来是理论界公认的所有投资中最好的品种。按国际统计数据，70个城市综合房地产行情并没有下降。不动产总量是个常数，不可能无限制增加，因此房子永远是增值的，要看清形势，正确认识房地产行业的低迷。反正，我是看多的。
现在是积极的财政政策，提高收入、挽救信心是根本。但效果不是一朝一夕的。只有收入增加、预期不再担忧，才能让老百姓放心消费。4万亿，对振兴经济，长期是有好处的。
张骥：我感觉，现在之所以不敢消费，是因为全民预期变坏。4万亿，平摊下来，每个人头上都有几千块钱。真实需求一直存在，只是被压抑了，不管是自然人还是法人，都是经济主体，提高他们的信心，预期变好就好了。
这次政策，我感觉对房地产，中期利好，短期利空。因为基础设施投资，以钢材、水泥为基础。从去年下半年到今年上半年，虽然水泥价格没变，但钢材价格降了。现在搞基础设施建设，把大家对原材料下降的空间托住，短期房地产利空。
徐益文：房地产相当于一条腿，但现在的问题，远不是一条退的问题。政策一开始不一定对腿有好处。但病治好了，全身都获益。总得来说，这次政策，不仅利好中国，还利好全球。
苏建波：是没房子住要紧，还是没饭吃要紧？政府的政策先解决稳定经济增长、保证就业和百姓收入这些当务之急，是可以理解的。况且，还要理解政府政策的连续性问题嘛，我判断还会再有政策。
晨报地产：全国三年投入9000亿元建保障性住房，重庆5年新增保障性住房2300多万平方米，对商品房市场有没有冲击？开发商该如何面对呢？
苏建波：4万亿，长期是利好的，效果慢慢来，三五年会见成效。短期，保住GDP增长、解决民生、支持了建材行业，再加上9000万元保障性住房，房地产其实有点受冷落。我认为，政府还没有出台立竿见影的鼓励房地产政策。当然，那也需要一个过程。
徐益文：4万亿，战略上利好。
苏建波：但短期太慢。我认为，若出台“用个人所得税冲抵按揭”的政策，立竿见影。
张骥：上海从2001年开始这样做过。
晨报地产：中央政策要照顾的是宏观经济的各方面。开发商是不是过去太受宠，或者说把自己看得太重要，才这么敏感，觉得受了冷落？
张骥：我倒没觉得开发商受冷遇。10号，温家宝讲话的原话是：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。”———好多年没提“支柱产业”了呀，可见现在的重视程度。
苏建波：说明很急了，房价不能再降了。
余学兵：回到9000亿元上，政府有安抚民生的职能……
徐益文：9000亿元是在补课。
余学兵：我接着说，9000亿、三年600万套。廉租房和经济适用房分别200万和400万套，我们算三年3.6亿平方米，每年1.2亿平方米，全国每年约卖6万亿平方米，保障性住房面积不超过这个的20%。从套数算，不超过25%，能有多大影响？重庆今年计划主城区建设经济适用房175万平方米，还有待落实。因此，我认为，不要觉得9000万能产生根本性影响。
苏建波：不过，客观上分流了客户，分流了需求。
不能再降价了
晨报地产：一方面是全球性金融海啸，另一方面，中科院预测2008年中国GDP同比增长10.2%，而今年1—10月，我市GDP增长14.9%，并力保明年增15%，同时，中央对重庆城市定位的一系列利好政策也呼之欲出。在这样的经济背景下，各位预计重庆的房地产走势如何？开发商又该怎样面对。
余学兵：我不认为重庆房地产有好大个冬天。今年重庆成交量1200万平方米没问题吧，除去猛涨的2007年，这与2005年、2006年差不多。4万亿扩大内需，对老百姓是实实在在有利的。并且，中国百姓今年已有21万亿存款，只是大家不花而已。未来收入增加、信心提升，总会花的。我对重庆房地产不悲观。
苏建波：政府政策对房地产，长期利好。基础设施建设，对重庆城市竞争力提升肯定有好处，这样房价也会涨上去。这点我有信心。
余学兵：信心比什么都重要。中央4万亿买个信心。有信心，就有良性循环。
苏建波：号召重庆开发商都别降价了。别其它城市一感冒，重庆就吃药。有时候开发商割肉，人家也不买你的。我就不一样，下周就准备再涨价。
张骥：这样降下去，重庆开发商将又是住宅卖完了，一分钱没赚到，就剩点车库和商铺了。降价短期内是有效果，但马上就会无效，于是又降，恶性循环。
苏建波：无数的经济周期，包括香港经济证明，房地产触底的信号就是：二手房价格高于一手房，倒挂。现在重庆就是这样。
张骥：是呀，游击队都比正规军坚挺。现在，二手房业主不降价，开发商降价忙。
苏建波：明年行情会逆转。一是土地供应量大幅度下降。二是需求不断积累。三是有这么多开发商说“打死都不降了”，呵呵。
余学兵：对三年有信心。政策也许两三年有效，但每个人有个心理预期，一旦崩过了心理极限，就是量变到质变。从现在的道理来说，太合理了。对于我们隆鑫的“三年回购增值15%”，我不认为是促销，而是品牌活动。三年回购的现象，全国皆有，成都有20%的，杭州有30%。我对重庆三年绝对看好。房地产是不会被抛弃的。
“政策市”的楼市“意味”
国务院总理温家宝本月５日主持召开国务院常务会议，确定4万亿元资金力撬国内需求、促进经济增长的十项措施；11月12日，住房与城乡建设部宣布，在未来三年内，将投入9000亿元在廉租房、经济适用房及棚户改造等建设上；各地方政府也纷纷出台系列政策，以刺激房地产市场。全国上下，拉动内需已经成了共识和焦点话题。
所有这一切，到底是驱散市场阴影的一缕阳光，还是对房地产市场的又一次考验？一场关于4万亿元将给楼市带来什么样冲击的讨论,正在业界展开。
房价将反弹？
蔡为民 上海第一财经频道第一地产特约评论员
国务院总理温家宝11月5日主持国务院常务会议，采用适度宽松的货币政策，以配合当务之急的十项扩大内需措施的有力推动。其中与房地产息息相关的是加快建设保障性安居工程、加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造。
经济增长的三驾马车——出口、投资、消费，前两者已因国际局势的逆转所带来的本质性变化，迫使中央把更多的心力放在“拉动内需”上；而最昂贵的商品交易非房地产莫属，加之其关联行业众多，因此有人认为，只要能让楼市保持繁荣，甚至哪怕只是稳定状态，整体经济基本上就可以维系不坠。
因此，我绝对不怀疑国务院拉动内需方案会在未来的楼市中产生积极影响。但关键是现在的房价脱离现在市场的支付能力，必须有一个调整的过程，使供需双方达成能够成交之共识。这个时间点我认为是在明年的第二季末、第三季初才会出现，亦即房价从12月开始，可望大步向理性回归，与今年初相比，应有25%上下的降幅。
楼市中期利好？
杨红旭 上海易居研究院高级评论员
11月5日国务院常务会议确定的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施中，与房地产业有关有三个。“一是加快建设保障性安居工程。”“八是提高城乡居民收入。“十是加大金融对经济增长的支持力度。”
对房地产业而言，上述三项措施的救市力度并不大。但既然中央拉动内需、保经济增长的决心巨大无比，那么必须要让房地产业“出狠力”。1998年的危机时刻就是把住宅产业作为“救命”产业来利用，经过十年的迅猛发展后，虽然住宅产业的拉动潜力已不如当年，但国家统计局公布的最新数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。
这对于房地产市场来说，属于中期利好。因为短期内这些政策还是无法使楼市下行的大势发生逆转。但对于促进市场底部的提前到来大有裨益。而且，接下来，极有可能在新年到来之前，还会有力度更大的房地产救市措施出台。证据是：10月17日国务院常务会议对第四季度经济工作做出布署：其中首次提到“降低住房交易税费，支持居民购房”，而此次国务院布署的是今后二、三年一个宏大经济策略，接下来必然会有房地产方面的具体救市政策出台。
房商蛋糕缩小？
李咏涛中国房地产报执行总经理
其一：随着今后供应量的急剧增加，政府必然会放宽购房门槛，更多的人将有资格买保障性住房，开发商客户群方面会缩小。
其二，可能会加重购房者的观望情绪。购房者会想，低价的保障性住房会抑制房价，我还是等等看；还有的购房者想，弄不好我也有份买保障性住房了，我宁可再等两年。
第一套房降低首付到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫的经济政策全部否定了，而且把银行重新搭进来了。前一段时间的土地政策要求购买土地都不能贷款，希望银行回避房地产风险，现在的政策又把银行给拉进来了，等于救房地产，把银行和房地产又绑在一起了，更紧密地绑在一起了，这就意味着现在房屋贷款实际上面临巨大的风险，容易助长投机。——曹建海
放纵信贷、推高房价式的救法，在目前来讲只是为了帮助高房价多支撑一些时日，不可能促进楼市的繁荣，客观上是在告诉外资和炒家赶紧乘势出逃。——牛刀
它（十大措施）可能只是供点暖气，体现政府的关怀，也是对这个行业的保护。但是大家要看清楚形势，不要以为有点暖气和关怀，就可以出去乱折腾。暖气房外面其实是越来越冷，跟北京的天气一样，并不是由冬天进入到春天。——范小冲
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