继18个城市出台各自救市方案后，近日召开的国务院常务会议明确提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。 

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  但具体降低哪些住房交易税费？降低幅度多少？是否还会出台相关金融政策？这些都还有待相关部委的具体政策。 

  刺激楼市之所以能从地方政府的小规模行动，变成国务院需要关心的问题，正是因为楼市低迷所带来的负外部性已经扩大到了不可忽视的程度：相关的几百种行业，包括建筑、钢铁、水泥、装饰都开始出现全行业下滑，相关的就业岗位以千万计。在全球金融危机有可能演化成为全球经济危机的现在，中国无法漠视这些支柱产业面临的巨大压力。 

  但救楼市不是只救开发商，楼市刺激方案的目标也不应该是保房价，而应该是刺激成交量。从目前的楼市行情来看，各地房价的下跌幅度多在10%~30%之间，但成交量的下跌已经高达50%~80%，正是成交量“拦腰斩”甚至“拦脚斩”才让相关各行业陷入困境。 

  从楼市低迷的原因来看，除了对后市不看好以及交易税费高昂，房价居高不下远远超过大多数居民的购买力，更是成交低迷的重要原因。继2005年的上一波调整之后，到2007年年底，不仅各主要城市房价疯长，地级市甚至小县城的房价大多也都有30%~50％的涨幅。 

  从以上两点基本面来看，救市最重要的不是出台多少政策，而是要靠开发商的“自救”：继续降价。从全国各城市的降价幅度来看，大部分开发商的定价还远远没到其成本价，利润空间也就是降价空间还很巨大。目前降价的开发商，除了万科这样“先知先觉”的行业大佬，更多的还是出于资金链方面的考虑。 

  国务院常务会议提出的目标也正是“支持居民购房”，所以不久就会正式出台的救市方案，理应选择最能让自住型购房者心动的那种。包括降低交易税费，业内专家和利益相关各方提出了多种救市建议。就几种主要的方案，我们可以分析一下其各自的可行性和效力。 

  第一种是直接降低与交易相关的营业税、契税、所得税、土地增值税等。目前各城市的“主流征收标准”是：契税，非普通住宅3％，普通住宅1.5％，虽然各城市对普通住宅、非普通住宅制定的划分标准不一致，但由于房价的上涨，占据主要城区的已经多是非普通住宅；营业税，普通住房营业税缴付分购买满5年和不满5年两种情况，卖出不满5年的房产需缴高达5%的营业税；所得税，虽然当年制定的标准是所得收益的20％，但各地基本都只按成交总价的1％征收。按目前的市况，要达到一定刺激效果，力度必须够大，如取消营业税和个税，契税减半征收。例如已经出台的“杭州地方版方案”：契税、营业税补贴80％，个人所得税补贴32％，也就是把地方征收的部分基本都返还买卖双方。即使这样，出台到现在，效果依然不明显。 

  除了契税，营业税、所得税、土地增值税等都发生在二手房市场，因此降低交易税费主要对刺激二手房成交有利，对一手房市场的影响多为间接作用。二手房市场是存量市场，交易扩大对钢铁、建材、建筑等相关行业没有直接刺激作用，对刺激整体宏观经济作用有限。 

  第二种是金融政策，主要是取消对购买第二套房的贷款限制。目前执行的政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的第二套住房标准来认定。在抑止投机方面，这是当年被认为最有杀伤力的手段。因为从贷款利率方面来看，与第一套房优惠15％相比，第二套房的利率要整整高出25％！如果完全取消这个限制，对刺激改善型购房者有不小的作用，但也不免保护了投机型购房者，这与政策的初衷有一定冲突。 

  第三种建议是上海曾经施行过的“购房退税”政策。根据当时的规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买商品住房并在上海缴纳个人所得税的房屋主人，可享受个人所得税抵扣。此举一度被认为是上海楼市走出亚洲金融危机阴影的重要举措。央行在《2004中国房地产金融报告》中，也曾建议实施住房贷款税收抵扣。在其他一些国家，房贷也是可以作为个人收入税前列支的项目。这对（自住型购房主力军）城市白领阶层来说，恐怕是获益最直接也最希望“梦想成真”的方案。在一线城市，只要在市区购买一套两室一厅的商品房，不太可能低于100万元，按七成贷款计算，每月还贷都在4000元以上；而现在找工作老板告诉你的收入，你第一个问题恐怕就会问“税前还是税后？”很多人每月的纳税额已经是四位数，甚至超过4000元。 

  从情理上来说，白领尤其是一线城市的白领生活压力大，房贷税前列支是合情合理的，也是国际惯例。但上海当年可以施行不代表现在其他城市也可能施行，因为个税对税务部门和地方政府的重要性已经大大不同了。近10年来，个税在各税种中的增长速度数一数二，2007年全国个人所得税收入3186亿元，同比增长29.8%，占税收总收入的比重为7%。

  其他方案还有“购房入户”、非普通住宅认定标准提高等，但与以上三种主流方案相比，效力更低，只能作为辅助政策。
  无论最终政府采取哪种方案，或是几种方案的混合版，都不可能立竿见影。正如前几年楼市火爆的时候，各种抑制政策也没有立即见效一样。因为这些政策所带来的购房成本变化，与房价相比仍然只是个小数目，“购房退税”更只会潜移默化，逐渐产生应有的效用。楼市要恢复正常的、应有的成交量，除了宏观经济向好，更需要这个市场中的所有参与方，尤其是地方政府和开发商恢复应有的理性和长远眼光，不要妄想一次救市过后，楼市继续变成疯狂的赌场。


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如此大的泡沫房价，这些奸商为什么就不能直接大降一降呢？政府还要帮助维持这些奸商的暴利，这还是人民的政府吗？房地产奸商与贪官污吏及投机炒房者把与民生息息相关的住宅产业变成了搜括民脂民膏的平台，使广大民众沦为房奴！直是可恶呀!

房地产不“死”，中国经济难“活”，绝非诅咒房地产商，相反，只有使一批劣质房地产商在大浪淘沙中真的“休克”与“死亡”，只有使房地产市场价格真的回归到理性轨道与合理区间，才能真正有利于房地产市场特别是中国经济的持续、健康、稳定发展！ 中国经济的深层次问题之一，就是房地产市场问题没有解决好。试想，我们喊了很久“科学发展”为何“展”不开？我们叫了多年“转变增长方式”为何“转”不动？答案很简单，你只要稍需了解一点房地产“游戏规则”，便能略知一二。 谁都知道房地产大都玩的是“空手道”，即使巳经成为享誉中国的“大富豪”也都是从“套白狼”开始的，根本谈不上什么“新技术”，无非是“圈块地”、“画张图”、“预个售”，白花花的银子就哗啦啦的进了房地产商“口袋”与地方财政的“腰包”，如此这般还能带动小水泥、小钢厂等一批产业，这种惠而不费、一本万利的“暴利时代”，似乎让许多地方官员患上了依赖房地产“功能症”。 殊不知，这种暂时空前“繁荣”的背后却隐藏着令人担忧的“灾难”。支撑一幢幢外表“漂亮”的高楼大厦的代价是什么？是高污染、高能耗、高耗材产业的兴起与发展。非但如此，还占用了商业银行1/5的信贷资金，有的商业银行房地产贷款甚至超过了各项贷款余额的40%，无疑这己限制了其它高科技、高附加值行业与企业的发展，不仅使得国家一系列限制过热行业的宏观调控政策大打折扣，更肆意吞噬着老百姓十几年、几十年积蓄，乃至通过透支未来满足“幸福”的虚荣心，这种贪婪一旦像吃了“鸦片”似的“发作”，必将受到市场经济规律的无情报复。