住房和城乡建设部的成立，标志着国家对住宅产业发展和住宅市场变化非常重视。作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，在以后相当长的一段时间里，住宅产业都将是我国经济增长和促进内需的一个重要产业。1998年住房体制改革全面深入实施以来，我国住宅产业获得了快速发展，取得了巨大的成就。

    但是，在这一发展过程中，住房供应结构不合理，适合广大群众需求的中小户型和普通商品住房比重较低，住房保障制度建设滞后，房地产市场行为不理性，部分城市房价涨幅过高等矛盾仍然比较突出。

    对未来全国住宅供需发展趋势做适当预测，在目前情况下显得非常有必要，但同时这也是一个难度相当大、因素错综复杂的课题。在此，化繁就简，抓住几个关键因素，以期从整体上研判市场大势。从时间跨度上分析，长期和短期预测变数太大，不太可取，五年的中期跨度比较合适。另外，目前建设部要求各地在今年6月份前提交2008-2012年的住房建设规划，我们研究与之相适应，研究未来五年的全国住宅供需趋势恰逢其时。从研究思路上考虑，同时研究需求和供应，其中需求是重点，政府应更多地考虑如何调整供应，以适应需求。影响住宅需求的四大因素如下。

    第一、快速城镇化，创造首次置业需求。现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。

    另外，每年进入城市工作的农业人口数量也非常庞大，据2006年《中国农民工调研报告》统计,我国外出农民工数量为1.2亿人，其中极小部分人会在城市首次置业，部分人会租赁住房，从而也形成一定的住宅需求。按温家宝总理2007年11月在新加坡访问时的说法：每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。

    这部分人的居住问题可以通过若干途径解决，如购买商品住宅、保障性住房（经济适用房和廉租房），租赁住房等。城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。

    这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。

    第二、人均收入快速增长，带来改善型需求。2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，2007年全年城镇居民人均可支配收入为13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。在我国宏观经济持续向好的大环境下，预计未来五年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。

    另外，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而我国2006年人均GDP已超过2000美元，2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。因此，现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

    按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋（包括房改房），拥有三套以上房屋的家庭为2％。

    由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。

    第三、持续旧城改造，造成新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。

    2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右，如果选择实物补偿，很多城市大致遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购房二手住房或租赁住房，我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。

    第四、流动性过剩，造成投资投机需求。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。

    从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，多数在20%左右，三四线城市偏低。整体而言，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，五年投资住房需求合计约4-6亿平方米。

    为了使需求预测更加合理，在此综合运用三种研究方法，并做算术平均。

    方法一：需求因素综合推导法。按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求总量如下：总量约为11+20+7.5+5=43.5亿平方米。

    方法二：成交总量增长趋势推导法。按照历史增长趋势法计算，2001-2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。2008-2012年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。

    方法三：人均住房面积增长趋势推导法。2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平米左右，未来五年新增住宅规划为45.7亿平方米。

    将上述按照三个方法推导出的结果进行算术平均，得出未来五年我国新增住宅需求总量预测数据约为：（43.5+46.5+45.7）/3=45亿平方米。

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按你的推导，依然还有很多人购房，依然有很多人结婚，依然还有大量农村人进城。可是那都是发生在过去的时代背景下。房改刚刚开始，所以大量人买房；这一代75-83婴儿潮导致今年结婚剧增，大量人购买婚房；大量农村孩子进城工作安家，可是现在农村的孩子已经没有原来的一半多。综上所述，前几年购房热潮支撑的时代背景已经不复存在，也不可复制，未来五年将是过量购买的释放，外加大连市内人口老龄化日趋严重，过5年，一批中年人将继承老人的房产，房子的供给继续加大。

还有最主要的一点，随着农村生活水平和城乡一体化的进程，农村也可以是致富安家的好地方，越来越多的农村人将留在农村，城市人或许在退休后回到农村养老，城市的需求没有扩大，反而缩小。虽然这在5年内不一定实现，但是只要有这个趋势，就会影响人们的置业，从而影响房地产城市的需求。

房价由供求决定。目前我们的住房需求都是合理的吗？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，没有分清。事实是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消费需求没有得到满足，而大户型房屋、高档住宅总的来说是过剩。”因此，房价被推高到现在，投资需求是“罪魁祸首”，把不合理的投资需求这块拿掉，房价就会下降。这样，“不仅2007年房价总的涨幅会下降，且2008年奥运会后(北京)房价也会下降。”

现在的房价，投资的，投机的敢买吗？自住的这个价位愿意承受吗？还涨啊，只怕别有用心者，感造谣，自己还不敢买呢！有种吗？

南方沿海都在降.那里的人们总是比内地人反应快?楼市最后的疯狂正在上演!就象炒股一样不洗干不全赔总在幻想.股市没人救?楼是有人救吗?一但狂降国家又发大财了.剩房全部免费收回重分配给国有人员????人民等着报消呗来个什么增长就摆平了?

房子你们买得起吗.有钱的早买有好几间啊,没钱的想买也买不起呀.大学生一个月工资3000元一个月,二夫妻都一样3000元,开支,买保险金要1100元.生活费用二人要不得1500.别的400元.

很多人老了都会回农村.是不假的.叶老归根吗.房子要涨没有理由啊,是有很多水份的.别当房奴

纯属自欺欺人：
１．城市户口的拆迁户的住房还没有得到保障
２．留在当地大学生还有大量的住房需求
３．农民大都住在搭建的简易房子（从事建筑行业的，这是血淋淋的实事，难道中国富裕到给每个农民工兄弟配一间公寓，还是让他们自己买，这真是天大的笑话）
４．最关键的一点中西部农业户籍进城务工人员，大都从事建筑、装修，以及服务行业，在这里拖欠工资的就不提了。他们是低收入群体，这一点毋庸置疑。在城市里居住十年二十年的人都不是轻轻松松就能买得起的，难道国家给免费提供？
５．总有一些人心怀鬼胎，制造昧良心的言论，如果深圳布率先降价，好有人鼓吹楼市还得涨呢！现在无语了，又改口了，什么长期看涨。
真TM混账话，中国已进入老龄化社会（城市区域更为严重），早已实行多年的独生子女政策，1+2+4的家庭模式，晚婚晚育的盛行，用不了20年中国城市的住宅就会成灾。还TM长期上涨？农村城镇化是说农村人都般大、中城市来住吗？值得是农村当地拆平房建楼房，把节约下来的土地另作它用。连自己都不信的鬼话到处乱放。

谁说房价还会上涨........说这话的人他老婆天天跟全国的买不起房的男人操.......操死她去.....