海外投行等待地产商咽气 明年年中或将出手

预计国内房地产不良资产处置将现高峰，2003年时打包三折出售现象可能再现

“逐利的投行绝不会在国内开发商咽下最后一口气前出手相救。”7月9日晚，广东中联拍卖行总经理庄伟仑正在从郑州赶赴武汉的路上，他刚在郑州处理完一宗大型地产不良资产拍卖。



“预计明年年中到2010年，房地产不良资产处置可能出现一个高峰，2003年时打包三折出售现象可能再现。”庄伟仑说，“届时，包括外国投行和国内资金在内的抄底大军可能蜂拥出现。”



房地产风险正迅速积聚



庄伟仑的判断得到了市场数据支持。



7月8日，深圳国土局发布了一组触目惊心的数字：今年上半年，深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，减少34.65%。



广州的情况也不乐观。中原地产研究中心提供的最新数据显示：今年3月，广州地标天河区的成交均价跌3.4%至8989元/平方米；至6月，成交更趋低迷，珠江新城一些高档楼盘久久无人问津。



住房和城乡建设部6月下旬发布的数据显示，今年1-5月，国内40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比下降24.9%和20.9%，闲置的商品房面积主要集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。



闲置商品房的增加，正令房地产市场的风险迅速聚集。以深圳为例，今年上半年商品房的空置面积已高达164.73万平方米，同比增幅26.72%；其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增幅高达84.5%。



银行已经高度紧张。“我们现在查核还贷的动力明显增强，会时不时打电话了解按揭客户的最新情况。”中国建设银行（6.10，-0.07，-1.13%，吧）广东省分行一位不愿透露姓名的房贷人员告诉理财周报记者，尽管房贷有严格的程序，但他们还是担心出纰漏。



炒家在重压下倒下。今年6月深圳已暴出近百宗按揭房被银行收回的个案。



不良资产可能今年底出现



“目前，我们手中不良房地产的拍卖项目并没明显增加。”庄伟仑说，“按照银行目前的规定，业主逾期3个月不缴纳购房按揭款的，银行才会收回并采取诉讼行动。而进入诉讼程序后，最快也需要大约3个月才能进入转让阶段。”



庄伟仑分析说，如果按目前房地产不良资金增加的趋势看，最快今年年底，新一批因按揭断供而产生的不良资产将出现在市场。不仅小业主会产生不良资产，更多的不良资产将来自开发商，甚至更多的来自大型开发商。



“大型开发商的日子更不好过。”广东省律协房地产委员会主任赵宏彬告诉理财周报记者，“中小开发商经过前几年的淘汰，能留下的已具有一定实力，并且投资比较谨慎。反而是大型开发商，在去年地产高峰期频频圈地，导致目前资产负债率早已超过警戒线。”



“80%-90%的资产负债率在圈子里并不出奇。”过度的扩张似乎也难以带给大型开发商们应有的回报，赵宏彬说，以广州琶洲为例，2003年楼面地价仅2000元/平方米，去年最高上升到1.6万元/平方米。“再加上高企的钢材、水泥的原材料成本，开发商如何获利？”



7月10日，一香港上市地产公司董事局主席告诉理财周报记者，国内中心城市开发成本太高，为节约资金他已将部分项目移至安徽等二线城市。



更多开发商只能选择蛰伏，2003年率先向海外财团借贷开发北京甲级写字楼建外SOHO(楼盘资料 价格 业主论坛)的潘石屹向理财周报记者确认，网络上号召开发商们学做“猪坚强”的檄文的确是他所写。



“今年下半年如果房地产市场再不好转，一些开发商就只能吃老本了，老本吃完了也就不行了。”赵宏彬说，“开发商的清盘，将出现大量的不良资产。以2003年海外投行介入建设银行不良资产处置的力度分析，海外投行绝对不会错过这一次收购资产的绝好机会。”



海外投行或明年年中出手



海外投行介入的节点何时出现？



“逐利的投行绝对不会在国内开发商咽下最后一口气前出手相救。2003年摩根收购建设银行不良资产时，给出的价格只是原资产值的3折，瑞银、花旗的价格也差不多。”庄伟仑认为，国内的地产商现在抛绣球也没什么用。



香港何方律师事务所驻广州办事处主任肖硕彬对此观点表示认同。他在2003年曾代理日本财团收购广州最大的烂尾楼中诚广场，对投行的作风相当了解。“海外投行最可能介入的时间节点是明年年中。他们有自己的利益追求，会在市场最低迷的时候出手，并坚持自己的底线。”



香港仲量联行中国企业资本市场主管韩瑞杰向理财周报记者透露，大约有十几个来自迪拜、阿布扎比和卡塔尔的中东投资者近期与国内房地产服务公司频频接洽，寻求中国投资建议。他预计，这些投资者未来6至12个月极有可能会达成协议。卡塔尔投资局此前宣布，亚洲将占总房地产投资的四成。



“哪里资产回报率高，资金就流向哪里。”中国国际经济法学会常务理事、美国哥伦比亚大学访问学者何培华(何培华博客,何培华新闻,何培华说吧)教授告诉理财周报记者，目前中国资产对海外资金最具吸引力的是人民币升值概念。



何培华教授特别提示投资者关注美元反弹的风险：“其实，美国的经济并不像国人所想的那么糟糕。今年恰逢美国大选，将有很强的经济措施出台。随着美国经济好转、美元反弹，美国的机会可能比中国还多。届时，海外资金是否还会流向中国，存在不确定因素。”



“你也可以这么理解外国投行的投资脉络，2005年我曾处理摩根士丹利在黑龙江的一个40亿元的投资项目，由于当时人民币资产存在许多不确定性，摩根士丹利最终没有下定投资的决心。”何培华教授说。



“对于现在想介入房地产市场的个人投资者而言，房价快速下跌可能是主要风险。”庄伟仑认为，与2002年、2003年不同，今年房价呈快速下跌趋势，但从成交量较低可以看出，仍有下跌空间。



“但并不是没有机会。”庄伟仑说，目前在不良资产处理中并没有固定的比例，许多不良资产是个案处理，2003年时三折的价钱也可能再次出现。“个人投资者现在最好是手持现金，耐心等候。”